Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger wird in der Regel der Zins und desto mehr Spielraum haben Sie bei den Bedingungen. Eine Finanzierung mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital ist möglich. Die Bank verlangt dann aber einen höheren Zins und prüft Einkommen und Sicherheiten strenger.

Was die Bank prüft

Können Sie die Rate tragen? Nach Lebenshaltung, laufenden Kosten der Immobilie und anderen Verpflichtungen muss Ihr Einkommen für die monatliche Rate reichen. Bürgschaften oder Zusagen von Familienmitgliedern sehen Banken dabei meist nicht als verlässliche Sicherheit.

Wie sicher ist das Darlehen? Als Sicherheit lässt die Bank eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen. Wie viel Sie im Verhältnis zum Wert der Immobilie leihen, der Beleihungsauslauf, bestimmt den Zins entscheidend mit.

Reicht das Einkommen nicht, kommt eine Finanzierung meist nicht zustande. Bei den Sicherheiten gibt es dagegen Spielraum, und der wirkt sich direkt auf Zins und Tilgung aus.

Weniger Darlehen, besserer Zins

Banken teilen Finanzierungen nach dem Beleihungsauslauf in Stufen ein. Ein Beispiel: Die Immobilie kostet 400.000 €, Sie brauchen ein Darlehen über 240.000 €. Der Beleihungsauslauf liegt dann bei 60 %.

Übliche Stufen sind 60, 70, 80, 90 und 100 %. Mit jeder Stufe über 60 % steigt in der Regel der Zins. Liegt die Beleihung über 80 %, verlangen viele Banken außerdem eine höhere Tilgung von 2 bis 3 %.

Jede Bank rechnet anders

Nicht jede Bank bewertet eine Immobilie gleich. Manche ziehen vom Kaufpreis pauschal einen Sicherheitsabschlag ab, andere rechnen über Bauweise und Baukosten. Dieselbe Immobilie kann bei der einen Bank mit 360.000 € angesetzt werden und bei der anderen mit 400.000 €. Damit landet sie in einer anderen Stufe und bekommt einen anderen Zins. Wer nur bei einer Bank fragt, sieht diesen Unterschied nicht.

Wenn das Eigenkapital knapp ist

Fehlt Eigenkapital, lassen sich andere Sicherheiten anbieten:

• Eine zweite Grundschuld. Eltern oder Verwandte mit einer abbezahlten Immobilie oder mit einer Immobilie mit einer relativ geringen Restschuld können sie als Sicherheit stellen.
• Ein Wertpapierdepot. Banken rechnen es meist mit einem Abschlag an.
• Eine Lebens- oder Rentenversicherung mit Rückkaufswert.

Bürgschaften und stark schwankende Fonds erkennen viele Banken nicht als Sicherheit an.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Eine Finanzierung von 100 % ist möglich, aber an Bedingungen geknüpft. Die Bank erwartet ein gutes, sicheres Einkommen mit beruflicher Perspektive, etwa bei jungen Akademikern mit steigendem Gehalt. Und sie erwartet eine nachvollziehbare Erklärung, warum kein Eigenkapital da ist. Wer mit 45 Jahren nichts angespart hat, muss erklären können, warum. Bei vermieteten Immobilien kann wenig Eigenkapital aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein. Das klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Kaufnebenkosten zählen nicht zum Wert der Immobilie

Beim Kauf fallen Kosten an, die die Bank nicht als Wert der Immobilie ansetzt. In Bayern sind das:

Kosten	Höhe
Grunderwerbsteuer	3,5 % des Kaufpreises
Notar und Grundbuch	rund 1,8 % des Kaufpreises, je nach Höhe der Grundschuld
Makler, wenn einer beteiligt ist	nach Vertrag. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Sie höchstens so viel wie der Verkäufer

Diese Kosten sollten Sie aus Eigenkapital zahlen. Werden sie mitfinanziert, steigt der Beleihungsauslauf und mit ihm der Zins. Manche Banken bieten ein eigenes Darlehen für die Nebenkosten an. Das kann sich bei Kapitalanlegern lohnen.

Wie viel Eigenkapital in Ihrem Fall sinnvoll ist, rechnen wir im Erstgespräch durch.